Rédiger les statuts d’une SCI : pas forcément une sinécure !

La société civile immobilière (SCI) constitue un excellent moyen de gérer son patrimoine foncier, notamment lors de sa transmission, même si la transformation de l’ISF en IFI en a réduit quelques avantages.

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En effet, si la gestion de sa simple résidence principale n’engendre guère de difficultés pour le particulier, la situation se corse dès lors qu’il s’agit de détenir plusieurs biens immobiliers dans une logique de patrimoine familial, entre autres. La SCI devient alors la bonne méthode pour réunir tous les actifs dans une même entité, en faciliter l'administration au quotidien et pour éviter par ailleurs les insolubles problèmes d’indivision, par exemple.

Créer une SCI n’est pas compliqué si…

Ainsi chaque associé de la SCI détient-il des parts de la société (vous et vos enfants, par exemple) et non les biens eux-mêmes. Son gérant aura mandat pour librement décider des travaux, de la vente du patrimoine ou encore de sa mise en location. Seulement voilà, le montage d’une SCI, s’il n’implique pas de réelles complexités, réclame cependant une vigilance de tous les instants au moment de la rédaction de ses statuts. Effectivement, ce sont ces éléments juridiques, posés à la création de la société, qui en détermineront le futur. Sachez à cet égard que les professionnels de l’immobilier sauront parfaitement vous accompagner.

Attention aux modèles de statuts disponibles sur internet.

S’il existe sur internet des modèles-types de statuts de SCI, il semble préférable de ne pas s’y fier outre mesure puisque chaque situation, par essence, est singulière ! En effet, ces statuts vont préciser les relations entre les différents associés et les biens à gérer, sécurisant dès lors le capital de chaque détenteur de parts. Ainsi, l’article 1835 du Code civil prévoit-il que Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement.

Tous les détails de la société.

Vous devrez constituer le capital de cette SCI, qui peut s'effectuer en numéraires, évidemment, mais aussi en apports (des biens), qui décideront du nombre de parts dont disposera chaque associé selon sa contribution. Puis dans ces mêmes statuts, vous devrez spécifier dans quelles conditions ces titres de la société pourront être cédés, vendus, transmis. Un point particulièrement sensible surtout si vous souhaitez conserver l’aspect « familial » de la SCI. De manière identique, vous stipulerez quel associé en sera le gérant, quels seront ses pouvoirs de décision, en bref, toutes les modalités de fonctionnement de la société.

Faire appel à un professionnel est la solution.

Plus ces statuts seront réfléchis et méticuleusement rédigés et plus vous vous épargnerez d’éventuels litiges ultérieurs. C’est dire le soin que vous devrez y apporter. Les professionnels compétents à cet égard sont légion (notaires, avocats, experts…) et outre qu’ils vous assisteront dans cette rédaction, ils seront obligatoirement de bons conseils si d’aventure des questions apparaissaient dans votre cas particulier. Cela dit, rien ne vous interdit de rédiger vous-même ces statuts, sous seing privé, avec la réserve, encore une fois, d'imaginer le futur ! De surcroît, même si vous vous aidez de modèles qui abondent sur la toile, sachez qu’ils ne sont pas forcément à jour des dernières dispositions légales !

Pour résumer, le faible coût de l’assistance d’un professionnel dans l'établissement de ces statuts sera peu de chose au regard des garanties qu’elle vous assurera pour le présent... et l’avenir.